Soy JAVIER GIL y corrijo diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad
Llevo más de 10 años tramitando estos asuntos en el Registro de la Propiedad dónde trabajo, y he aprendido a detectar los problemas provocan no poder corregir las discrepancias entre Registro y Catastro.
¿Quieres que te eche una mano?
Mira, te cuento una pequeña historia para ponerte en contexto:
Un constructor me contó que tenía a 6 holandeses en un hotel que habían venido expresamente de su país para firmar la compraventa de su nueva casa aquí en España. Llevaban ya 9 días en el hotel, con los gastos pagados por el promotor, claro.
¿Y qué paso?
Pues que no se tuvo en cuenta un aspecto fundamental en la medición técnica.
Ésto hizo que no pudiera registrarse la documentación del promotor, por lo que no podía vender hasta que no estuviera todo solucionado.
El constructor tragó saliva y cambio de color cuando el conté el problema…
y empezó a contarme toda la movida con los holandeses en el hotel esperando… que había entregado pagarés por 500.000 euros que se le vencían en 3 semanas y necesitaba venden las propiedades…
uuufff…
Como ves sé de primera mano lo frustrante que pude llegar a ser pagar por una medición técnica, presentar toda la documentación en el Registro y te tiren para atrás todo.
Dicho esto.
¿Qué sabes del profesional al que le vas a encargar la coordinación
Catastro y Registro?
Los arquitectos, aparejadores, ingenieros técnicos y compañía son más que necesarios para arreglar estos asuntos.
Pero lo bueno de tramitar miles de expedientes es que ves cosas, y te puedo asegurar que -algo más que pocos- no se han formado en solucionar este problema en contreto, y acaban haciendo el trabajo como buenamente pueden, retrasando todo el proceso meses.
Mira, yo no soy Oficial en el Registro, de hecho, he suspendido dos veces el exámen de ascenso.
Pero si llamas a mi oficina y preguntas por alguien que sepa de estos temas te atenderé yo: el Pedro, el que pesca (en la oficina me llaman Pedro, lo «bueno» de tener un nombre compuesto como Pedro Javier, sí, como Los Pecos).
Supongo que sabes que los Registradores se toman muy en serio su trabajo, quieren dar el mejor servicio y no van a permitir que te asesore cualquiera.
Yo no me todo la vida tan seria…
¿Y quién soy yo para decirte qué hacer cuando el Catastro no coincide con el Registro de la Propiedad?
Hay pocos profesionales que sepan de ésto de verdad, haberlos haylos, pero pocos. Elige uno de esos, de los que hay pocos, que seguro te harán un buen trabajo.
¿Y cuales son los buenos?. Los que se han enfrenado a muchísimos problemas con las diferencia metros entre registro propiedad y catastro, los que no se dedican a sacar lo mismo que hay en el catastro y ponértelo en un plano, es decir, cobrarte por no hacer nada.
Mira, en mi caso me las he visto de todos los colores, podría contarte cientos de casos que no han podido resolverse fácilmente o incluso que nunca se resolvieron.
Pero mejor te voy a dar algunos ejemplos sencillos para que puedas entender a la primera los problemas con los que me enfrento a diario y podrían ser tu caso.
↗ No puedes vender o comprar finca no coordinada con catastro : Al revisar la documenación te das cuenta que los metros de parcela en Registro, Catastro y Realidad son distintos: el comprador te dice que o se arregla en poco tiempo o se mira otra cosa.
↗ Si te ajustas al catastro pierdes metros: para evitar los temidos expedientes de notificación a colindantes que retrasan todo el proceso te acosejan -mira mejor ajustarnos a la medición que sale de la sede electrónica del catastro para no remover el avispero- y acabas reduciendo la cabida de tu propiedad de 5, 10, 15 … o incluso más m2.
↗ No puedes declarar la obra de tu casa en el Registro: no se puede comprobar con las coordeandas georreferenciadas que vienen en la medición técnica que la obra recaiga dentro del solar donde está ubicada porque se salen de la parcela catastral.
↗ La medición técnica invade fincas colindantes: El técnico que hizo el levantamento de coordenadas no tuvo en cuenta las representaciones gráficas de las fincas inscritas en el Registro y el Registrador deniega la inscripción por invasión de fincas colindantes.
↗ Alegaciones de colindantes: Tienes una parcela rústica en la que los metros en Registro no coindicen con la realidad, y después de la tramitación del correspondiete expediente el Registro te dice que hay alegaciones de colindantes opiniéndose y que te paralizan la inscripión.
↗ Tu propiedad linda con dominio público: Sacas la certificación catastral y piensas que está bien. Solicitas en el Regisro que se ajusten los metros a los que resultan del catastro. El Registrador deniega la inscripción porque catastro invade dominio público colindante.
↗ No puedes agrupar, agregar, dividir o segregar: el técnico trabaja con la medición que hay en catastro pero un colindante registró una medición distinta de la que aparece en el catastro y pisa la representación gráfica inscrita y protegida (intocable).
Podría seguir…
¿Cómo coordinar una finca o propiedad con el catastro solucionando las discrepancias?
Puedes explicarme tu caso, y te daré los pasos a seguir para que tengas claro qué hacer para que tu operación llegue a buen puerto en el menor tiempo y con los menos gastos posibles, y después me iré a pescar.
Y también en esta web tienes disponibles una serie de recursos para que tu mismo puedas aprender un sobre los requisitos que impone la ley 13/2015, de 24 de junio y tratar de solucionártelo tu mismo, y yo me pueda ir de pesca más a menudo.
Archivo Gml
Visor GML Mapa Validaciones Gráficas
Representaciones Gráficas Alternativas a Catastro
Coordenadas Georreferenciación de una Parcela
Tutorial Detallado: Uso del Georpotal de los Registradores de la Propiedad
Guía práctica sobre el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria
¿Y por qué ofrezco mi ayuda a desconocidos si podría estar pescando?. Si das recibes
Venga va, no quiero ponerme metafísico…
Pero básimente he decidido crear esta web para intentar ayudar a la gente con el problema que se encuentran cuando el «maldito» Catastro y el Registro de la Propiedad no coinciden, tienen discrepancias, no tienen concordancia… llámalo como quieras
¿la razón?
Porque he visto a gente que no podía ni tragar saliva al encontrarse con el problema de que no han podido registrar sus escrituras, vender su propiedad o hipotecarla,
y todo por las dichosas diferencias entre Registro, Catastro y lo que mide realmente en su propiedad; a pesar de haber encargado a un técnico competente la georreferenciación de sus fincas registrales y su coordinación con el catastro que no llegaron a buen puerto.
Preguntas Frecuentes
¿Qué pasa si una finca no está coordinada con el Catastro?
Que no se haya realizado la coordinación aún en el Registro de la Propiedad con el Catastro no impide que se puedan formalizar operaciones sobre esa propiedad, aunque puede ser que si existen diferencias un futuro comprado quiera comprar la finca coordinada
¿Y si en la nota simple finca aparece no coordinada con catastro?
Si al sacar la nota simple de una propiedad te encuentas con esta circunstancia significa que no se ha iniciado el procedimiento de coordinación de la finca o que la misma se encuentra en proceso por haberse inscrito una representación gráfica catastral alternativa a catastro. En este caso, muchos registradores usan la expresión «pendiente de coordinación».
¿Cómo saber si una finca está coordinada con el Catastro?
Para saber el estado de coordinación de una finca registral tendrás que pedir una nota simple en el Registro donde esté inscrita tu finca.
¿Qué prevalece, el Catastro o el Registro de la Propiedad?
En caso de discrepancia entre los datos del Catastro y el Registro de la Propiedad, prevalece la información inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto se debe a que el Registro tiene un carácter jurídico que protege los derechos de los propietarios. La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga seguridad jurídica y publicidad frente a terceros, lo que significa que, a efectos legales, lo que está registrado tiene mayor validez.
Por ejemplo, si hay una discrepancia en la superficie de un inmueble, los datos que figuran en el Registro de la Propiedad serán los que se consideren correctos. Esta prevalencia asegura que los derechos de los propietarios estén debidamente protegidos y evita conflictos legales derivados de errores en la información catastral.
