Muy buenas, Javi por aquí. En este artículo te voy a contar qué es la coordinación entre el Registro y Catastro y cuándo debes solicitarla, todo desde un punto de vista práctico para que no te agobies con miles de enlaces a textos legales.
¿Qué es la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?
La coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se inscribe en el Registro de la Propiedad la representación gráfica georreferenciada del solar o parcela de una propiedad para que ambos datos coincidan.
Repito, lo que se coordina es la superficie del solar o parcela, y por tanto, ni las diferencias en la titularidad, obras nuevas o metros construidos se pueden rectificar a través del proceso de coordinación.
¿Qué implica la coordinación?
Tradicionalmene en el Registro de la Propidad solo se describián las fincas de forma literal lo que muchas veces generaba dudas en cuanto a la situación, superficie real y forma de las propiedades.
Tras la aprobación de la Ley 13/2015 de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se puede inscribir en el Regisro del Propiedad las representación gráfica de la finca. ¿Pero esto que es realmente?. Pues inscribir en el Registro de la Propiedad las coordenadas de los vértices exactos de tu propiedad de forma que la situación, superficie real y forma de las propiedades quedan aclaradas y protegida.
En la nota simple pone finca no coordinada con catastro
Si al sacar la nota simple de una propiedad te encuentas con esta circunstancia significa que no se ha iniciado el procedimiento de coordinación de la finca o que la misma se encuentra en proceso por haberse inscrito una representación gráfica catastral alternativa a catastro. En este caso, muchos registradores usan la expresión «pendiente de coordinación».
¿Qué pasa si hay discrepancia entre el Registro y el Catastro?
Cuando hay discrepancias entre los datos del Registro de la Propiedad y el Catastro, es importante identificar la naturaleza de la diferencia. Las discrepancias más comunes suelen estar relacionadas con:
- Titularidad: El propietario que figura en el Catastro puede no coincidir con el que está registrado en el Registro de la Propiedad, siendo el que conste en este último el que tiene validez. La coordinación NO es el procedimiento para subsanar estas discrepancias.
- Superficie de solar, parcela o suelo rústico: Los metros cuadrados registrados en ambos registros pueden no coincidir. La coordinación SÍ es el procedimiento para subsanar estas discrepancias.
- Linderos: las diferencias en los linderos SÍ se puede corregir a través del prodedimiento de coordinación.
- Descripción de la obra del inmueble: la coordinación NO es el procedimiento para rectificar estas diferencias, salvo casos puntuales y discutibles.
¿Qué prevalece, el Catastro o el Registro de la Propiedad?
En caso de discrepancia entre los datos del Catastro y el Registro de la Propiedad, prevalece la información inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto se debe a que el Registro tiene un carácter jurídico que protege los derechos de los propietarios. La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga seguridad jurídica y publicidad frente a terceros, lo que significa que, a efectos legales, lo que está registrado tiene mayor validez.
Por ejemplo, si hay una discrepancia en la superficie de un inmueble, los datos que figuran en el Registro de la Propiedad serán los que se consideren correctos. Esta prevalencia asegura que los derechos de los propietarios estén debidamente protegidos y evita conflictos legales derivados de errores en la información catastral.
¿Qué hacer cuando el Catastro no coincide con el Registro de la Propiedad?
Si se descubre que la información del Catastro no coincide con la del Registro de la Propiedad, se deben seguir varios pasos para corregir las discrepancias:
Procedimientos Correctivos:
- Error en el Catastro: Puedes presentar en catastro los planos actualizados, el certificado registral y el modelo catastral de corrección de errores en la Sede Electrónica del Catastro o en las delegaciones territoriales. También puedes solicitar la coordinación aportando una representación gráfica alternativa a catastro (metros reales) en el Registro de la Propiedad.
- Error en el Registro de la Propiedad: Solicitar un Certificado Catastral descriptivo y gráfico (metros reales), y pedir los titulares de las fincas en el Registro de la Propiedad la coordinación en base al mismo, de forma que con la inscripción de la superficie catastral en Registro queden subsanadas las diferencias de superficie.
- Errores en Ambos Registros: Contratar a un topógrafo para medir la finca y obtener un informe técnico detallado (metros reales), es decir, sacar una georreferenciación alternativa a catastro. Comparar el informe técnico con los datos del Registro de la Propiedad y el Catastro para determinar cuál está equivocado.
Procedimientos específicos para corregir errores
En el Catastro
Subsanación de discrepancias: Iniciar un procedimiento formal que incluye el acuerdo de inicio, notificación, audiencia de los interesados, resolución y notificación final. Ten presente que si se modifica el catastro no implica la modificación del Registro de la Propiedad, por lo que después tendrás que acudir a éste último para realizar también el trámite de rectificación.
En el Registro de la Propiedad
Rectificación de superficie y linderos: Dependiendo del porcentaje de discrepancia, los trámites pueden variar.
Sin coordinación
Para errores menores al 10% de la superficie inscrita, se puede utilizar una certificación catastral, solicitándose en documento público que se rectifique la superficie de la finca en base a la medición que contiene dicha certificación, no siendo de carácter obligatorio la inscripción de la representación gráfica y por tanto la coordinación.
Con coordinación
Para discrepancias mayores, tramitar un expediente del 199 de la Ley Hipotecaria en el Registro de la propiedad (procedimiento por el que se notifican a todos los colindantes para que no haya oposición a la rectificación planteada al Registro) o acudir ante notario para que realice el expediente de rectificación de superficie que establece el artículo 201 de la misma Ley. En ambos casos es obligatorio inscribir la representación gráfica de la finca.
Lo bueno de estos procedimientos es que se inicia el procedimiento de coordinación, y, aunque se presente en Registro o Notarío una representación que no coincida con catastro (alternativa), una vez inscrita la representación gráfica alternativa a catastro en el Registro de la Propiedad, éste notificará a catastro todo el expediente y la inscripción para que se rectifique catastro y coincida con el Registro de la Propiedad, por lo que te saltas un paso.
Conclusión
La coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad es esencial para garantizar la seguridad jurídica de los propietarios y evitar conflictos derivados de discrepancias en la medición y situación de los inmuebles. La Ley 13/2015, de 24 de junio proporciona un marco claro para resolver estos problemas y asegurar que ambos registros estén alineados. Ante cualquier discrepancia, es importante actuar con calma y seguir los procedimientos establecidos para corregir los errores de manera efectiva y legal.
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